五一”假期刚过，楼市便迎来了一场“及时雨”。在5月7日，国新办发布会上央行、金融监管总局、证监会三大部门联手抛出降准降息、融资制度改革等一揽子新政策，而这些都直接瞄准房地产市场的核心痛点——即楼市流动性不足、购房成本高、房企债务风险等问题。
今年一季度楼市境况成哪般窘境呢？
那么，今年一季度楼市境况成哪般窘境呢？
数据显示，2025年第一季度全国房贷利率已降至3.11%的历史新低位，然而商品房销售面积同比仅微增了2.3%，并且部分三四线城市库存去化周期仍超过20个月。政策与市场的“温差”背后，是购房者观望情绪与房企资金链紧绷的双重困局。如今，随着1万亿长期流动性注入、公积金利率破“2”、房企“白名单”贷款扩至6.7万亿，这场自上而下的楼市“政策风暴”能否成为楼市企稳的新转折点呢？
楼市政策的新一轮大输出，带来了多少成效呢？
首先，楼市政策的新一轮大输出，带来了多少成效呢？
第1. 降息减负：月供族迎来“真金白银”的楼市红利
央行此次将首套房公积金利率降至2.6%，叠加商业贷款LPR同步下行，百万房贷月供最高可省133元。上海易居研究院测算，若叠加近年累计降息效应，部分购房者总还款额已减少超10万元。更值得关注的是，结构性工具利率同步下调0.25个百分点，PSL（抵押补充贷款）利率降至2%，直接降低城中村改造、保障房收购项目的资金成本。
第2. 融资破局：从“保项目”到“稳主体”
金融监管总局披露，房企“白名单”贷款已覆盖1600万套住房建设，一季度房地产贷款新增7500亿元，个人房贷增量创三年新高。不同于过往“救急式”输血，新政明确提出建立“与房地产发展新模式适配的融资制度”，包括现房销售专项贷款、城市更新收益权质押等创新工具。北京某头部房企高管透露：“独立法人项目公司可封闭融资，预售资金监管松绑，现房开发资金压力有望缓解30%。”
第3. 预期管理：从“政策市”到“市场市”
武汉、合肥等城市“五一”期间到访量激增37%，部分楼盘启动“以旧换新+多孩补贴”组合拳，带动改善需求集中释放。58同城研究院数据显示，政策发布后购房咨询量单日暴涨。但中介坦言：“客户仍纠结于‘现在买房是否抄底’。” 这种矛盾心态的背后，恰恰折射出市场政策刺激之下还是无法缓解购房人的忧虑心态。
房地产新模式之下，面临着三重挑战。
其次，房地产新模式之下，面临着三重挑战。
NO1. 土地财政现在正经历转型，从“卖地盖楼”到“存量运营”，各地财政收入以土地出让方式已接近尾声。
杭州4月底一宗地块经历168轮竞价成交，北京、上海核心区土地溢价率回升至15%，但这仅是局部回暖。政策已转向“严控新增供地+盘活存量”，专项债4.4万亿额度中，430亿明确用于收购存量商品房。广州近期将某闲置商场改造为保障性租赁住房，租金低于市场价30%，既去库存又补短板。
NO2. 房企生存也愈加困难，从往年的“高周转”到如今的好房子“高质量”过渡，房子转型意味着成本升高。
头部房企开始押注“好房子”赛道：中国建筑发布“六好”营造体系，要求住宅实现“不裂不霉不吵”；万科试点“AI户型设计”，90㎡户型得房率提升至82%。但中小房企仍在生死线挣扎，某TOP50房企CFO坦言：“融资成本降1个百分点，一年能省2亿利息，但销售回款才是救命稻草。”
NO3. 购房逻辑转变，从“资产增值”到“居住价值”，买房人追求的是品质，而不是简单的解决居住问题。