上海财经大学特聘教授陈惠雄看来，消化三、四线城市庞大库存，推动市场平稳健康发展，仍需要通过进一步全面深化改革才能达成。
针对房地产市场面临的总量过大、结构失衡、需求分化等挑战，应贯彻“控制总量，优化结构，细分市场，多元扩需，协同发展”的调控策略。
本报记者 周雪松
当前随着房地产市场调整，一、二线城市的房价已经没有以前那么高不可攀，三、四线城市的房子也更便宜，但三、四线城市的楼市去化周期较长，如何消化庞大的库存仍是一大难题。
由地方出资收购已建成未售商品房用作保障性住房，是破解楼市库存的办法之一，但从目前实际操作效果来看并不理想。中房集团原董事长孟晓苏日前对中国经济时报记者表示，当下特别要警惕一些专家提出的“压价收购商品房”主张。
在上海财经大学特聘教授陈惠雄看来，消化三、四线城市庞大库存，推动市场平稳健康发展，仍需要通过进一步全面深化改革才能达成。
他认为，当前房地产业处于重要转型发展时期，亟需探索“从安居建设到乐居发展”的房地产发展新模式、提升城市新格局。
三、四线城市楼市去化周期较长
陈惠雄认为，我国许多城市，尤其是三、四线城市，其房地产市场在城市化进程与政策调控的双重影响下，正经历从规模扩张向质量提升的关键转型期。当前，房地产发展面临供需结构失衡、政策效应递减、房地产业转型滞后等结构性矛盾与现实问题。
根据国家统计局数据，截至2024年12月，全国商品房待售面积7.5亿平方米。另外，根据上海易居房地产研究院《全国百城住宅库存报告》，百城新建商品住宅库存面积45265万平方米，其中三、四线城市占比约44.8%（约20283万平方米），同比下降9.3%。
虽然三、四线城市库存规模连续23个月同比下降，但因销售增速放缓，去化周期仍处高位。2024年12月，三、四线城市新建商品住宅存销比为30.6个月，远超一、二线城市（一线城市12.8个月，二线城市18.0个月）。这意味着按当前销售速度，三、四线城市需近2.5年才能消化完现有库存。
浙江省金华市社科联副主席胡强认为，当前楼市库存积压与需求分化并存。首先是库存压力显著。以三、四线城市金华市为例，其库存去化周期普遍长于一、二线城市，区域分化严重。金华市区2025年一季度存量住宅用地信息公示数据显示，市区存量住宅用地项目共计78个，其中婺城区20个、金东区17个、开发区25个、金义新区6个、金华山4个、城投集团6个。其次是需求层次分化，改善型需求在逐渐增加，刚性需求在下降。
胡强告诉记者，当前三、四线城市政策刺激效果持续弱化。2025年许多城市虽推出购房补贴、优化预售资金监管等政策，但受制于前期涨幅过大、市场信心修复缓慢、居民收入预期谨慎、加杠杆购房意愿不足等因素，政策拉动效应有限。
孟晓苏担心的问题是，地方政府对财政资金收购商品房的政策执行存在偏差。若财政资金用于收购商办用房改造为保障房，符合政策初衷；但部分地区将目标锚定商品住宅，甚至采取压价收购策略（如以市场价60%强制收购），导致市场交易陷入僵局。
他告诉记者，央行原计划提供的3000亿元再贷款支持收购存量商品房，但截至2024年年底，仍有大量额度未使用，显示政策推进存在一定难度。
在孟晓苏看来，一旦低价收购行为形成示范效应，将通过“边际价格”机制进一步拉低周边房价。他强调，现在要防止库存进一步积压，须结合市场实际需求灵活施策。
下一步应精准施策、靶向发力
北京中企规划院院长黄永刚在接受中国经济时报记者采访时认为，目前三、四线城市房地产市场整体面临下行压力，但区域分化明显，部分城市存在结构性机会。
他说，三、四线城市房价普遍承压，2025年前四个月多数城市新房价格同比下降，部分城市跌幅超1%。其中，远离中心城市、产业基础薄弱的地区房价下行压力更大，去化周期长达4年以上，人口流失导致住房需求减少。但江苏、浙江等沿海省份的三、四线城市因产业经济基础较好，房价韧性较强；部分核心城市周边三、四线城市若产业支撑力较强，也可能维持房价稳定。
他认为，在市场调整压力下，三、四线城市开发商面临去化难题，须优化产品结构、提升产品竞争力，并通过线上营销、购房补贴等创新手段刺激需求。同时，三、四线城市需加强与中心城市的协同发展，推动产业升级以吸引人口流入，缓解房地产市场供需矛盾。
陈惠雄认为，当前传统房地产开发模式已难以为继，转型压力持续凸显。不过一些城市近两年国有建设用地供应计划总量控制趋严，且明确要求“严控增量、盘活存量”，反映出土地供应端已呈现收紧趋势，传统“以地生财”模式面临政策约束。
他认为，靠扩大总量的房地产发展阶段已经结束，减量提质是未来房地产业发展的一个总趋势。针对房地产市场面临的总量过大、结构失衡、需求分化等挑战，应贯彻“控制总量，优化结构，细分市场，多元扩需，协同发展”的调控策略，积极稳妥破解房地产业发展难题，实现“从安居建设到乐居发展”的转型目标，实现经济社会高质量发展。
陈惠雄认为，在控制总量方面，要根据人口流动趋势、库存去化周期、市场需求变化等指标，建立“人地房”联动机制，动态调整土地供应规模和节奏，从源头控制房产供给，引导房企注重产品品质而非单纯规模扩张。同时，实施差异化信贷政策，探索“以租代售”新模式，鼓励房企将部分房源转为长租公寓，满足新市民、青年人等群体的住房需求。
在优化结构方面，推动存量房改造升级，打造“乐居”品质标杆。推进老旧小区“有机更新”，实施“适老化、适幼化”改造，打造“安全、便捷、绿色、人文”的未来生活场景，提升住宅科技含量和附加值。
在细分市场方面，精准画像需求群体，提升供需匹配效率。建立“人口—产业—住房”联动监测机制，定期发布当地住房需求白皮书。实施差异化住房供应政策，创新定制化住房服务模式，探索“先租后售”“共有产权”等灵活住房供应模式，降低购房者资金压力，提高住房可及性。
在多元扩需方面，培育新兴住房需求，拓展市场发展空间。发展“住房+产业”融合模式，结合城市发展战略，因地制宜推动房地产与当地先进制造业、现代服务业深度融合，建设“产业新城”“特色小镇”等产城融合项目，形成“以产兴城、以城促产”的良性循环。打造“住房+文旅”特色品牌，鼓励房企与文旅企业合作，打造“住假一体”“文旅融合”的复合型项目，满足居民对美好生活的多元化需求。
在协同发展方面，构建“房地产业+”生态体系，促进区域经济均衡发展。深入挖掘弘扬地域文化，提升城市软实力。通过融合文化资源，打造“文化地标”“文化楼品”等产品，提升城市文化品位和吸引力。推动经济与科技协同创新，培育发展新动能。因地制宜发展新质生产力，深度融合传统产业，打造高能级创新平台。鼓励房企与科研机构合作，建设“科创社区”等，为科技创新提供空间载体和服务支持。推进农工商贸并举发展，促进城乡融合，鼓励房企参与乡村振兴战略，开发“田园综合体”“特色小镇”等项目，促进城乡要素双向流动和资源优化配置。
陈惠雄指出，房地产市场的高质量转型，需要以“控制总量、优化结构、细分市场、多元扩需、协同发展”为总方针，精准施策、靶向发力。通过控制总量，实现市场供需平衡；通过优化结构，提升住房品质内涵；通过细分市场，满足多元化需求；通过多元扩需，拓展市场发展空间；通过协同发展，构建“房地产业+”生态体系。唯有如此，方能推动房地产市场从“规模扩张”向“质量提升”转变，从“安居建设”向“乐居发展”跨越，为经济社会高质量发展注入新动能。